Brice Robert Arthur Loyd vous propose une analyse des investissements et rendements sur le marché des bureaux, locaux commerciaux et entrepôts
Les taux de rendement dans l'immobilier de bureaux ont été soumis à une pression considérable au cours de l'année 2023, marquée par une série de tendances baissières sur le marché francilien et national. Avec seulement 1,1 milliard d'euros investis au cours des trois derniers mois de l'année, le marché francilien a enregistré son plus faible volume d'investissement pour un quatrième trimestre au cours des 20 dernières années.
Cette tendance à la baisse s'inscrit dans un contexte de contraction continue, avec une cinquième baisse consécutive sur un trimestre ; ainsi, le marché francilien a clôturé l'année avec 6,8 milliards d'euros investis, enregistrant un recul significatif de 56 % par rapport à l'année précédente et de 64 % par rapport à la moyenne décennale. Une performance comparable à celle observée en 2009 en termes d'euros constants, reflétant une année particulièrement difficile pour le marché de l'investissement immobilier.
Une tendance notable en 2023 a été la forte proportion de transactions réalisées par des entreprises acquérant leurs propres locaux ou des locaux destinés à leur occupation. Cette tendance est particulièrement marquée dans le secteur du luxe, qui s'est positionné sur des opérations emblématiques dans le Triangle d'Or parisien tout au long de l'année. Les ventes à utilisateurs ont ainsi représenté un volume considérable en 2023, rivalisant pratiquement avec le marché traditionnel des investisseurs.
Cette contraction du marché de l'investissement s'est également reflétée dans le nombre d'opérations, avec seulement 206 signatures recensées en 2023, contre 368 il y a un an. De plus, le lot moyen a diminué, passant de 42 millions à 33 millions d'euros, un niveau inférieur à celui observé en 2009. Cette baisse s'explique en partie par le faible nombre de transactions de grande envergure, avec seulement 13 transactions dépassant les 100 millions d'euros en 2023.
Malgré ces défis, les bureaux demeurent la locomotive du marché francilien et hexagonal, avec 4,6 milliards d'euros investis en 2023, soit 67 % du marché total. Les taux de rendement ont de plus connu une hausse au cours du 4ème trimestre 2023 et ce sur toutes les typologies d’actifs : le taux prime des meilleurs bureaux et commerces atteignait ainsi 4,25 % au t4 2023.
En ce qui concerne les taux de rendement prime des bureaux en Île-de-France en 2023, on constate des écarts notables selon les territoires d’implantation. À La Défense, le taux de rendement prime s'élève à 5,75 %, enregistrant une augmentation de 165 points de base par rapport à 2022. Au cours de l'année 2023, les différentes régions ont affiché des taux de rendement prime compris entre 5,5 % (Lyon) et 6,30 % (Nantes), tous enregistrant des hausses significatives par rapport à l'année précédente.
Fortement impacté par la crise sanitaire et les confinements, le marché des locaux commerciaux connait aujourd’hui une reprise significative, y compris en termes d’investissements. En ce qui concerne les taux de rendement, une diversification notable a été constatée en 2023. Les centres commerciaux sont restés stables à 5 %, enregistrant une progression annuelle de 25 points de base. Les zones d'activité commerciale ont connu une augmentation significative de leur rendement, atteignant 6 %, soit une hausse de 75 points de base sur l'année. De même, les locaux en rez-de-chaussée ont également vu leur rendement croître, s'élevant à 4,25 %, représentant une augmentation de 75 points de base.
En 2023, le marché de l'immobilier logistique en France a présenté une performance globalement satisfaisante, avec une demande placée dépassant les 3,5 millions de mètres carrés, même si elle a légèrement diminué par rapport à l'année précédente. Malgré cette baisse, le nombre de transactions reste significatif, avec 222 transactions actées sur l'ensemble de l'année, un chiffre supérieur à la moyenne décennale. Les principaux marchés logistiques, notamment ceux de la dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille), ont concentré moins de la moitié de l'activité, ce qui s'explique en partie par des niveaux d'offres relativement bas.
Parallèlement, les investissements dans l'immobilier logistique ont connu une baisse importante, avec seulement 1,8 milliard d'euros investis sur l'ensemble de l'année 2023, soit une chute de 62 % par rapport à l'année précédente. En ce qui concerne les rendements, le taux de rendement prime des actifs logistiques a toutefois augmenté au quatrième trimestre 2023, atteignant 4,75.
La stabilisation des taux directeurs et la baisse des rendements obligataires observées à la fin de 2023 devraient progressivement apporter une meilleure clarté quant aux prix, avec à la clé un potentiel regain de l'activité du marché de l'investissement en 2024 grâce à la restauration de la prime de risque immobilière.
L'année 2024 pourrait ainsi voir une augmentation des transactions sur le marché de l'investissement, alimentée par des vendeurs confrontés à de nouvelles conditions de financement ou incapables de mobiliser suffisamment de capitaux pour répondre aux normes environnementales et techniques les plus récentes. Ces transactions offriront des opportunités d'investissement pour les acheteurs disposant de liquidités.
4 552 m² divisibles à partir de 155 m²
145 m²/an HT HC
