L’année 2016 se distingue surtout par une nouvelle configuration géographique de la demande placée, avec une montée en puissance inédite des régions hors prime, qui concentrent 40 % des transactions contre une moyenne de 15 à 30 % au cours de la dernière décennie.
Avec plus d’un million de m² placés, les marchés hors dorsale n’ont plus rien de secondaires et ont bénéficié pleinement du redéploiement de la supply-chain de la grande distribution. Les régions Centre et Occitanie battent des records, avec respectivement 5 clés-en-main pour plus de 235 000 m² chacune, dont Carrefour sur 130 000 m² à Artenay (45) et Leclerc sur 91 000 m² à Castelnaudary (11).
En comparaison, le marché francilien affiche un recul de 24 %, avec moins de 800 000 m² commercialisés, une performance toutefois dans la moyenne de commercialisation des dix dernières années. La faible qualité de l’offre existante et les reports des délais de concrétisation peuvent expliquer ce repli. Majoritairement concentrées au Sud de la Francilienne, les transactions évoluent sur des créneaux de surfaces réduites, inférieures à 20 000 m², à l’exception de quelques clés-en-main d’envergure : Weldom sur 84 000 m² à Breuil-le-Sec (60), Metro sur 55 000 m² à Mitry-Mory et FM Logistics sur 48 000 m² à Mormant.
Les marchés des Hauts-de-France et de la région lyonnaise affichent des performances à la hausse, enregistrant respectivement 420 000 m² (dont la transaction de 107 000 m² par Amazon à Amiens) et 360 000 m² pour Lyon, où la grande distribution a tiré le meilleur parti d’une offre réduite (ITM sur 70 000 m², Lidl sur 46 000 m² et Auchan sur 43 000 m², sur le seul secteur de Nord Isère).
L’irrégularité caractéristique de la région marseillaise se confirme, avec 120 000 m² placés et le plus fort recul de la dorsale, moins 60 %.
L’érosion de l’offre sur la dorsale s’accélère, notamment pour les surfaces de qualité ou de grande taille (moins 12 % en un an). Le retour au compte-goutte du blanc sur certaines régions constitue un apport précieux à une offre majoritairement vieillissante et de classe B.
Les valeurs locatives évoluent peu, en dépit des pressions sur l’offre et d’une conjoncture plutôt porteuse : elles se maintiennent dans une fourchette allant de 47 à 58 €/ht/hc/m²/an en Ile-de-F. et de 43 et 46 € sur le reste de la dorsale.
Au vu de ce millésime d’exception, Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique, estime que les perspectives pour le marché sont encore positives, compte tenu des concrétisations de grosses opérations en cours pour 2017, tout en anticipant un ralentissement sous l’effet conjugué du manque d’offres et de la fin des fortes prises de position des chargeurs dans les années à venir.
Arthur Loyd Logistique, Conseil en immobilier d’entreprise spécialisé en immobilier logistique
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