Bail commercial – qu’est ce qu’un pacte de préférence ?

Un droit de préemption au profit du locataire 

En vertu de l’article 1123 du code civil, le pacte de préférence est « un contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». Dans le cadre d’un bail commercial, il s’agit donc d’un droit de préemption d’origine conventionnelle au profit du locataire : ce dernier doit se voir proposer en priorité la vente du local commercial ou artisanal dont il est locataire. En d’autres termes, le propriétaire qui désire vendre le local commercial a l’obligation d’en proposer l’acquisition en priorité au locataire exploitant. Ce pacte de préférence se maintient même en cas de refus de renouvellement du bail, tant que le locataire occupe encore les lieux dans l’attente des indemnités d’éviction versées par le propriétaire. 

Une clause d’ordre public 

Défini à l’article L 145-46-1 du Code de commerce le pacte de préférence ou droit de préemption dont jouit le locataire d’un bail commercial est un droit d’ordre public : particulièrement protecteur, aucune disposition contractuelle ne peut priver locataire de ce droit. Le preneur ne peut y renoncer de manière anticipée et les propriétaires-bailleurs de locaux commerciaux qui envisagent de vendre des locaux loués n’ont donc pas d’autre choix que de purger le droit de préférence de leur locataire.  

Les ventes exclues du champ d’application 

L’article L 145-46-1 du Code de commerce instaurant le droit de préférence du locataire-commerçant prévoit plusieurs exceptions. Certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne sont pas soumises à ce droit : 

• vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial. 
• vente unique de locaux commerciaux distincts. 
• vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. 
• vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.  
• vente d’un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. 

Sanctions en cas de non-respect  

Si la vente du local commercial a lieu en violation de la clause de préférence, le locataire bénéficiaire du pacte dispose de plusieurs leviers d’action : 

• Il peut obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice. 
• Il est également possible pour le locataire lésé de demander la nullité de la vente conclue entre le propriétaire et un tiers, à la condition que le tiers acquéreur ait eu en amont, connaissance de l’existence du pacte. Seul le locataire pourra engager une action en nullité contre l’acte de vente devant les tribunaux. (Nullité relative) 
• Le locataire lésé peut demander au juge de le substituer au tiers acquéreur dans le contrat de vente conclu. L’issue d’un tel litige demeure soumise à l’appréciation souveraine des juges. 

L’apport de la loi Pinel  

Depuis la loi Pinel, avec ou sans pacte de préférence, le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de priorité sur l’acquisition du local en cas de vente de celui-ci par le propriétaire, sauf exceptions précédemment évoquées. En effet selon les dispositions de l’article L 145-46-1 précité, « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire (…) Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ».