La pierre papier désigne des placements immobiliers mutualisés effectués à travers des véhicules collectifs : SCPI, OPCVM, OPCI. Les sociétés de gestion redistribuent aux investisseurs les loyers perçus (et plus-values éventuelles) en cas de revente sous forme de dividendes, en prélevant directement leurs frais sur ces derniers. Les produits pierre papier permettent aux souscripteurs d’investir facilement dans l’immobilier et de diversifier leur patrimoine ; quelques dizaines ou centaines d’euros peuvent suffire à investir, les méthodes d’acquisition étant nombreuses – crédit, comptant, assurance vie… – à l’instar des produits proposés. Les investissements pierre papier ont ainsi l’avantage de s’adapter à tous les profils et budgets. Autre avantage non négligeable, la gestion immobilière est assurée par des sociétés ce qui évite aux investisseurs de subir les éventuels litiges pouvant survenir avec les locataires. Naturellement, c’est avant tout le rendement qui rend la pierre papier attractive : le rendement moyen 2019 oscille entre 4,35 % et 4,45 % pour une SCPI, et atteint 1,1 % environ pour les OPCI. La SCPI permet ainsi d’investir dans l’immobilier tertiaire et de profiter de la sécurité et rentabilité de l’immobilier professionnel, dans un contexte où les risques sont mutualisés. La plate-forme France SCPI indique une collecte nette pour 2019 supérieure à 8 milliards d’euros, démontrant ainsi la stabilité de ce type d’investissement. La pierre papier est également un gage de sécurité : le risque de dégradation est quasi inexistant par rapport à l’immobilier locatif d’habitation, puisque les actifs des SCPI sont occupés par des entreprises qui entretiennent les locaux et réalisent les travaux en cas de besoin. Les investisseurs peuvent poursuivre plusieurs buts à travers la pierre papier, qu’il s’agisse d’améliorer leur capital retraite, de constituer un patrimoine ou de dégager des revenus complémentaires.
La liquidité dépend néanmoins du marché immobilier et la revente des parts dépend du mécanisme de l’offre et de la demande : ainsi dans le cadre d’une SCPI il faut compter en moyenne quatre mois pour que les investisseurs puissent profiter pleinement des loyer – on parle ici de « délais de jouissance ». Toujours dans le cadre de la SCPI, il faut noter que les frais d’entrée sont de l’ordre de 10 % ; la durée de détention recommandée est ainsi relativement longue puisque l’AMF, qui encadre ce placement, recommande une durée de détention minimum de huit ans, le temps nécessaire pour amortir les frais de sortie. Les OPCI, composés à 60 % d’actifs immobiliers et à 40 % de valeurs immobilières, sont quant à eux exposés à deux variables, qui sont la volatilité des marchés boursiers et le retournement cyclique du marché immobilier. D’où un rendement moyen de seulement 1,1 % en 2019, bien que les frais de souscription soient nettement moins onéreux que ceux d’une SCPI (2 % en moyenne). Pour les OPCI comme pour les SCPI il est important de miser sur une longue détention pour véritablement bénéficier des avantages de la pierre papier. Les gains engendrés par l’OPCI sont soumis au prélèvement forfaitaire de 30 %.
