Quelles perspectives pour l’investissement dans l’immobilier d’entreprise en 2025 ?

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts…) entre dans une nouvelle ère. Après plusieurs années de bouleversements liés à la crise sanitaire, aux transitions écologiques et à la digitalisation, 2025 s’annonce comme une année charnière . Entre adaptation aux nouvelles attentes des entreprises, contraintes réglementaires renforcées et innovations technologiques, les investisseurs doivent plus que jamais affiner leurs stratégies pour sécuriser leurs placements et maximiser leur rentabilité .

Mais faut-il encore investir dans les bureaux à l’heure du télétravail ? Le marché de la logistique a-t-il atteint son pic ou réserve-t-il encore de belles opportunités ? Le secteur des commerces physiques peut-il rebondir face à l’essor du e-commerce ?

Autant de questions auxquelles nous allons répondre en explorant les grandes tendances nationalesqui façonneront le marché immobilier professionnel en 2025 .

Les tendances économiques et réglementaires : inflation, taux d’intérêt, normes environnementales… quels impacts sur l’investissement ?

L’immobilier professionnel est un secteur résilient, mais il n’échappe pas aux turbulences économiques et aux évolutions réglementaires. En 2025, plusieurs facteurs vont peser sur les décisions d’investissement.

Une économie sous tension, mais des opportunités à saisir

L’inflation, bien que stabilisée après les pics de 2022-2023, reste un paramètre clé pour les investisseurs. La hausse des coûts de construction et d’exploitation pousse à repenser la rentabilité des actifs tertiaires. Heureusement, les taux d’intérêt, qui avaient atteint des sommets en 2023-2024, commencent à se détendre, offrant un peu d’air aux investisseurs financés par emprunt.

Concrètement ? Les investisseurs doivent être sélectifs : privilégier des actifs bien situés, générant des revenus sécurisés, et anticiper les coûts de mise en conformité aux nouvelles normes.

Un cadre réglementaire de plus en plus exigeant

L’Europe continue d’imposer des régulations strictes en matière de performance énergétique et de responsabilité environnementale des bâtiments. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) oblige progressivement à rénover les bâtiments tertiaires énergivores sous peine de voir leur valeur dépréciée.

Ce qui change en 2025 :

• Des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) encore plus contraignants, influençant directement l’attractivité des biens.
• Une obligation de rénovation énergétique accrue pour éviter l’obsolescence des actifs immobiliers.
• Une fiscalité qui pourrait évoluer, avec des incitations à l’investissement "vert" et des pénalités pour les bâtiments trop polluants.

Ce qu’il faut retenir c’est que les taux d’intérêt sont en légère baisse, mais qu’il faut rester vigilant sur l’impact de l’inflation. Notez aussi que les normes énergétiques ont été renforcées et qu’il faudra donc être plus sélectif sur la qualité des biens et leur conformité si vous souhaitez investir en 2025.

Focus sur le marché lyonnais : une année de transition avant un potentiel regain en 2025

En 2024, le marché lyonnais de l’immobilier d’entreprise évolue dans un contexte d’attentisme, marqué par une sélectivité accrue des entreprises et des investisseurs. Le marché des bureaux conserve une certaine stabilité , avec 249 355 m² placés pour 531 transactions, un volume comparable à 2023. Toutefois, cette apparente résilience repose en grande partie sur trois méga-deals de plus de 10 000 m², qui masquent une dynamique plus modérée sur les surfaces intermédiaires et petites transactions.

Les entreprises privilégient des implantations stratégiques, avec une préférence pour les quartiers intramuros :

• La Part-Dieu reste le pôle dominant avec 23 % de la demande placée et une forte concentration des transactions dans le neuf ou restructuré.
• Villeurbanne-Tonkin et Vaise connaissent également une activité soutenue grâce à leur accessibilité et une offre immobilière plus compétitive.

Face aux nouvelles attentes des entreprises en matière de flexibilité et d’efficacité énergétique, les bureaux neufs ou restructurés dominent le marché (51 % des surfaces placées) , illustrant l’intérêt pour des espaces adaptés aux évolutions des modes de travail et aux exigences environnementales.

Le segment des locaux d’activités, quant à lui, subit un net ralentissement , avec une baisse de 24 % des volumes placés par rapport à 2023 et une diminution de 20 % des transactions. Cette contraction s’explique par plusieurs facteurs :

• Une offre plus limitée, notamment sur les secteurs bien desservis.
• Des coûts de financement encore élevés, freinant certaines entreprises dans leurs projets d’acquisition.

Malgré cette baisse d’activité, les loyers lyonnais poursuivent leur progression , une tendance constante depuis 2020, tandis que les prix de vente semblent se stabiliser.

L’évolution des besoins : Vers une redéfinition des espaces de bureaux et des actifs logistiques

En 2025, les entreprises ne recherchent plus simplement des mètres carrés, mais des espaces de travail adaptés à une nouvelle façon de fonctionner . Flexibilité, optimisation des coûts et bien-être des employés sont devenus des priorités, ce qui oblige les investisseurs et les gestionnaires d’actifs à s’adapter rapidement.

Le bureau traditionnel en perte de vitesse ? Pas si vite…

Le télétravail s’est installé durablement dans les habitudes, mais il n’a pas signé la fin du bureau, loin de là ! En revanche, l’ère des immenses plateaux standardisés et impersonnels touche à sa fin. Les entreprises cherchent aujourd’hui des espaces modulables, hybrides et conviviaux , qui favorisent les échanges tout en offrant des zones de concentration.

Les tendances bureaux en 2025 :

• Le flex office continue de gagner du terrain, avec des aménagements qui s’adaptent aux usages réels des collaborateurs.
• Les bureaux prime et bien situés restent attractifs, mais les bâtiments mal desservis ou énergivores perdent en valeur.
• Les espaces de coworking explosent, même pour les grandes entreprises, qui y voient une solution agile et économique.

Investir dans des bureaux en 2025 ? Oui, mais en misant sur la qualité, la flexibilité et l’innovation !

Augmentation de la demande en logistique : une tendance durable ?

Avec l’essor du e-commerce, des circuits courts et des livraisons ultra-rapides, les actifs logistiques sont devenus un pilier de l’investissement immobilier. Les entrepôts modernes, bien situés, sont devenus des actifs très convoités.

Les enjeux pour 2025 :

• Pénurie de foncier logistique en zones urbaines, poussant les investisseurs vers des formats innovants (entrepôts multi-niveaux, micro-hubs logistiques).
• Automatisation croissante, avec des entrepôts équipés de robots et d’intelligence artificielle pour optimiser les flux.
• Intégration de la dimension écologique, avec des bâtiments à faible empreinte carbone et des infrastructures de recharge pour les véhicules électriques.

En résumé, la logistique reste une valeur sûre en 2025, mais la compétition entre investisseurs est féroce, et seuls les actifs les plus stratégiques tirent leur épingle du jeu.

L’essor des nouveaux modèles : flex office, coworking, hybridation des espaces professionnels

L’époque où les entreprises signaient des baux de 9 ou 12 ans sans se poser de questions est révolue. En 2025, la flexibilité est devenue un critère essentiel dans la gestion des espaces professionnels. Entre le flex office , le coworking et l’hybridationdes lieux de travail, les investisseurs doivent s’adapter à cette nouvelle donne pour maximiser leur rentabilité.

Le flex office : un nouveau standard pour les entreprises

Le flex office, qui consiste à ne plus attribuer de poste de travail fixe aux employés, s’est imposé comme une réponse pragmatique à la montée du télétravail et au besoin d’optimisation des coûts immobiliers. Les entreprises cherchent à réduire leur empreinte immobilière, tout en offrant à leurs collaborateurs des espaces plus collaboratifs.

Les tendances en 2025 :

• Des bureaux repensés en hubs de collaboration, avec des espaces ouverts, des salles de réunion modulables et des zones dédiées à la concentration.
• L’adoption d’outils numériques (réservations de bureaux, applications de gestion des espaces…) pour optimiser l’utilisation des lieux.
• Des baux plus courts et plus souples, offrant aux entreprises une plus grande agilité en fonction de leur croissance ou de leurs besoins.

Investir dans des bureaux flexibles et bien aménagés devient un atout majeur pour attirer les entreprises.

Le coworking : plus qu’une tendance, un véritable mode de vie professionnel

Si le coworking était autrefois réservé aux startups et freelances, il séduit désormais les grandes entreprises qui y voient une solution économique. Les espaces de coworking permettent d’offrir aux collaborateurs un cadre de travail moderne, sans les contraintes d’un bail long terme.

Pourquoi le coworking cartonne en 2025 ?

• Une demande croissante des entreprises qui veulent combiner flexibilité et réduction des coûts.
• Une expansion dans des villes moyennes et des quartiers d’affaires, où les travailleurs cherchent des alternatives au siège social classique.
• Un modèle de plus en plus verticalisé, avec des offres spécifiques pour chaque secteur (coworking premium, dédié aux avocats, aux créatifs, etc.).

Hybridation des espaces : vers une fusion entre tertiaire, retail et loisirs

L’immobilier tertiaire ne se limite plus aux bureaux et aux entrepôts. En 2025, les actifs se diversifient et s’hybrident pour mieux répondre aux nouvelles attentes. On voit ainsi émerger des bâtiments mixtes, mêlant bureaux, espaces de coworking, salles de sport, hôtels et commerces.

Les nouvelles tendances en 2025 :

• Des centres d’affaires intégrés, où les travailleurs peuvent trouver restaurants, salles de sport et espaces de détente au sein du même bâtiment.
• Des complexes multi-usages combinant bureaux, logements et loisirs pour créer des hubs urbains dynamiques.
• Une montée en puissance des espaces partagés, où plusieurs entreprises mutualisent leurs infrastructures pour réduire leurs coûts.

Cette hybridation des espaces représente une opportunité pour les investisseurs , qui peuvent diversifier leurs revenus en misant sur des actifs plus polyvalents.

Quels secteurs et types d’actifs offriront les meilleures rentabilités ?

En 2025, tous les actifs tertiaires ne se valent pas. Entre la montée en puissance des nouvelles formes de bureaux, la consolidation du marché logistique et l’essor des infrastructures numériques, les investisseurs doivent miser sur les secteurs les plus porteurs pour maximiser leurs rendements.

Les bureaux prime : toujours une valeur sûre

Si le marché des bureaux est en pleine transformation, les actifs prime(bien situés, récents, énergétiquement performants) restent une valeur sûre pour les investisseurs. Les entreprises privilégient désormais la qualité à la quantité et sont prêtes à payer plus cher pour des locaux bien situés et adaptés à leurs nouveaux modes de travail.

Ce qui fonctionne en 2025 :

• Les immeubles de bureaux écoresponsables, conformes aux normes ESG et offrant des espaces flexibles et bien-être.
• Les quartiers d’affaires dynamiques, bien desservis par les transports en commun et offrant des services annexes (restaurants, salles de sport, etc.).
• Les bâtiments en mode "campus", qui attirent les entreprises cherchant à offrir une meilleure expérience à leurs collaborateurs.

La logistique urbaine : un marché toujours en plein essor

Avec l’essor du e-commerce et de la livraison express, la demande pour des entrepôts de proximité ne faiblit pas. Les centres logistiques urbains, les hubs du dernier kilomètre et les entrepôts automatisés sont devenus des actifs très recherchés.

C’est intéressant d’investir dans ce type d’actif puisquela demande reste forte, notamment en zone périurbaine où les surfaces sont limitées. Et puis les rendements sont attractifs, avec des loyers en hausse et une vacance locative quasi nulle.

Data centers et infrastructures numériques : un marché en pleine explosion

Avec la croissance exponentielle des données et l’essor de l’intelligence artificielle, les data centers sont devenus un actif intéressant à acquérir. Les entreprises et les géants du numériquecherchent en permanence de nouveaux espaces pourstocker et traiter leurs données, ce qui crée un marché en forte demande.

Pourquoi les data centers sont un investissement d’avenir ?

• La numérisation croissante de l’économiebooste la demande en espaces de stockage numérique .
• Les data centers offrent des baux longue durée et des revenus sécurisés , souvent avec des grandes entreprises technologiques comme locataires.
• Les besoins en infrastructures cloud et IA explosent, garantissant un marché en pleine expansion.

Le commerce physique : un secteur en mutation, mais avec des opportunités

Si le commerce traditionnel a souffert face à la montée du e-commerce, certains secteurs tirent leur épingle du jeu. Les retail parks, les commerces de proximité et les centres commerciaux hybrides (mixant retail, restauration et loisirs) offrent encore de belles opportunités d’investissement.

A noter aussi que les nouveaux concepts de magasins(showrooms connectés, drive urbains, etc.) séduisent également de plus en plus . 

Stratégies d’investissement gagnantes face aux défis du marché tertiaire

L’année 2025 marque un tournant décisif pour l’investissement en immobilier tertiaire. Nos conseils pour un investissement réussi en 2025 ?

• Miser sur la qualité et l’adaptabilité des actifs : Les bureaux classiques laissent place aux espaces flexibles et bien situés, tandis que la logistique et les infrastructures numériques restent des valeurs sûres.
• Intégrer la dimension ESG dès l’achat : Les normes environnementales sont de plus en plus strictes et conditionnent la rentabilité à long terme des biens. Un actif mal classé énergétiquement risque une dépréciation rapide.
• Privilégier les marchés en croissance : Logistique urbaine, data centers, coworking, retail hybride… autant de segments qui offrent des perspectives solides face aux incertitudes économiques.
• S’adapter aux nouveaux modèles d’occupation : Le flex office, le coworking et l’hybridation des espaces ne sont plus des tendances, mais des réalités qui dictent les décisions des entreprises locataires.

L’investissement en immobilier tertiaire en 2025 reste porteur, mais il faut faire preuve d’agilité et de discernement pour capter les meilleures opportunités. Ceux qui sauront anticiper les mutations du marché et innover dans leurs stratégies d’investissement tireront leur épingle du jeu.